Partecipanti: Giovanni (e
moglie), Guido, Silvana, Monica, Alex, Bruno, Fabio
Bruno
- Dato che la discussione della scorsa volta riguardava affitti e case, chiede se l'argomento oggi possa essere sviluppato anche relativamente alla situazione osservabile in citta`, con grossi proprietarii di immobili che producono situazioni di degrado, mancanza di concorrenza, oppure tengono sfitti i propri immobili.
- Pensate che sia opportuno limitare il numero di immobili posseduti da un unico proprietario?
Fabio
- Non ha senso porre limiti al possesso di immobili
- una persona che conosco ha 3 palazzi in città
- non mi sembra corretto mettere un limite
- se, però, qualcuno ha una proprietà è giusto che paghi le tasse in modo adeguato
- non mi sembra giusto pagare le tasse su un immobile su cui sussiste un mutuo se è prima casa
- è giusto pagare tasse proporzionali al numero di proprietà
- servono scaglioni proprio come si pagano le tasse sul reddito
- pero`, nell'irpef, l'ultimo scaglione è troppo basso, e secondo me andrebbe alzato, perche` solo chi guadagna tanto deve essere tassato tanto
- con l'immobile non si può evadere, per questo applicano le tasse sugli immobili
- il prezzo degli affitti è altissimo, ma non penso a causa di proprietari che fanno cartello
Giovanni
- considero una provocazione ciò che ha detto Bruno e secondo me non va bene
- per quanto riguarda le case, l'altra volta eravamo arrivati al risultato che non si è ancora riusciti a gestire correttamente il problema degli affitti
- si potrebbe instaurare un rapporto di convenienza reciproca tra affittuario e il proprietario
- occorre avere una garanzia che l'immobile...
- chi entra deve essere in grado di pagare l'affitto con il proprio salario
- deve avere la garanzia di non trovarsi dalla sera alla mattina sulla strada
- si potrebbe mettere insieme le parti e trovare la soluzione
- diventa una cosa laboriosa e difficile (trovare soluzioni ad hoc), ma non mi sembra impossibile
- i grandi proprietari dettano le loro regole (o così, o così)
- in questo caso lo Stato deve regolamentare (ma non opprimere)
- lo Stato deve dare un sostegno, non come quelli di ora che sono cose sporadiche
- la povera gente non ha neanche il coraggio di andare a chiedere il sussidio
- questo sì che dovrebbe essere un compito del consiglio di zona
Guido
- mi ricollego al discorso di Giovanni
- chi vuole acquistare “n” appartamenti deve essere libero di acquistarli per produrre reddito, ma che siano disponibili a prezzi accessibili
- occorre incentivare l'affitto
- con l'utile deve naturalmente pagare le sue tasse
- questo utile deve essere sufficiente per non sottrarre capitali a questo mercato (ad es. speculando in borsa se il guadagno e` maggiore, ed evitando di investire negli immobili).
Silvana
- pensavo di utilizzare i Consigli di Zona, col catasto, e con tutte le istituzioni che si occupano di casa per creare una “bacheca” per far incontrare chi cerca in affitto e chi propone
- in tal modo si potrebbe anche aiutare chi ha questa necessità
- questo elenco deve passare dalle istituzioni
- nel nostro palazzo c'è un proprietario che ha affittato a due persone (che figurano solo sulla carta, ma non sono mai presenti) che subaffittano a extracomunitari e sono talmente tanti e si alternano cosi` frequentemente, che lasciano direttamente la porta aperta
Monica
- anch'io concordo su nessun limite ai diritti di proprietà
- una delle proposte fatte da Silvana è interessante (quella delle istituzioni a garanzia)
- una proposta potrebbe essere di agevolare la detraibilità dell'affitto ad esempio, senza il limite di reddito per poterne usufruire
- i controlli dovrebbero essere fatti maggiormente su quelli in nero, per evitare di ritrovarsi con affitti esorbitanti
- inoltre, se so qual è l'offerta della piazza ho maggiore concorrenza
- occorre trovare il modo per fare controlli
- uno, poi, può avere tante proprietà, ma e` giusto che contribuisca maggiormente alle tasse
- a volte, chi affitta questi immobili li affitta in condizioni scadenti, per cui e` opportuno trovare il modo per mantenere il decoro del palazzo
Alex
- Occorrerebbe partire a monte: perché vengono realizzate tante case che poi rimangono vuote?
- una volta le case venivano vendute all'inizio dei lavori e anche prima di iniziare lo scavo, mentre ora per vendere tutti gli appartamenti passano anche tre o quattro anni. Le banche hanno stretto i cordoni dei mutui, ma le case vengono costruite ugualmente.
- il mercato immobiliare mostra una contraddizione in termini: ci sono tante case sfitte, ma gli affitti sono ugualmente alti e anche i prezzi delle case in vendita non sono di certo ai livelli di 10 anni fa.
- chi costruisce si divide in chi puo` aspettare la buona occasione per vendere col massimo profitto (e cosi` fanno anche i privati che ritardano la vendita) e chi non pensa di vendere, ma utilizza gli immobili come ipoteca, per ricevere altri prestiti dalle banche per i nuovi lavori
- il risultato e` che il mercato e` quasi fermo e i prezzi degli immobili scendono poco
- in questo scenario non c'e` reale interesse ad affittare o a vendere, ma prevale l'attendismo
- nonostante tutti questi immobili inutilizzati, non viene aumentata la disponibilità sul mercato immobiliare e quindi la concorrenza
- il problema e` a monte e quindi occorrerebbe ridurre le possibilità di costruire nuovi palazzi
- per diminuire gli affitti bisogna disincentivare le case vuote e il possesso di palazzi vuoti, facendo pagare piu` tasse in questi casi
- al momento, in Italia i palazzinari vengono tutelati nonostante stiano rubando spazio vivibile ovunque e nelle citta` in special modo (perche` lo spazio e` gia` poco)
- dieci anni fa, i prezzi degli immobili sono potuti aumentare, perche` le banche erogavano mutui facilmente e gli interessi sui mutui erano bassi, cosi` il prezzo delle case aumento`
- quando i prezzi salirono, la gente dovette pagare di piu` per acquistare una casa. Chi ci speculo` non era di certo il privato che vendeva per acquistare altrove, ma chi costruiva.
Bruno
- volevo evidenziare una cosa che non funziona nei discorsi fatti
- secondo me si dovrebbe distinguere tra le regole di affitto fino al proprietario di 2 o 3 appartamenti, fino a quando si arriva a proprietari di interi palazzi
- il proprietario è giusto che affitti secondo una certa dinamica
- il grosso proprietario deve affittare secondo regole più stringenti
- se un palazzo è di una persona sola, questo può non avere intenzione di fare manutenzione
- per i grossi proprietari si deve avere un vincolo per la manutenzione e il decoro
- se si riesce a fare affittare i grandi proprietari, i piccoli proprietari dovranno adeguarsi alle nuove dinamiche di mercato e il prezzo diminuisce di conseguenza
- aumentare molto l'imu ha una ricaduta sull'affitto
- è un meccanismo per cui bisogna stare attenti a non tassare troppo la quinta, sesta, ecc. casa, atrimenti ci sarebbe un'incidenza troppo elevata sugli affitti
- se uno affitta, si deve rimuovere l'imu
Fabio
- il tema è tentacolare e si allarga
- il tema è legato anche ai salari
- all'estero (nord Europa) il reddito medio è più alto e gli affitti son più alti
- l'appartamento a Milano in cui sono venuto a vivere nel 2005 costava 1100 euro al mese
- occorre lavorare sul rapporto tra reddito e affitti, piuttosto che sul valore assoluto
- l'Italia è stata devastata così tanto che la protezione non esiste
- se qualcuno ci cade dentro, nessuno lo aiuta
- alla mensa Opera San Francesco c'è sempre una lunga coda
- non ci sono solo extracomunitari, ma anche persone insospettabili
- questo per dire che non esiste stato sociale
- in Olanda, l'agenzia di collocamento dice: ti trovo il lavoro e ti do un reddito temporaneo.
- Dopo un po' di proposte ti sgancia
- volevo agganciarmi a Silvana
- in Svizzera c'è l'agenzia di Stato Federale: chi affitta e il proprietario sono registrati
- ci vorrebbe come là una bacheca (anche web) in cui vengano rilasciati commenti sugli appartamenti in affitto, e con una garanzia statale, ecc.
Giovanni
- al Comune hanno istituito un centro che promuove gli affitti a studenti
- hanno fatto un censimento di cittadini disponibili (specialmente di anziani) per chiedere disponibilità per affittare a studenti
- volevo fare una casistica delle condizioni di mercato degli affitti
- col decreto Monti, si aveva un abbattimento del 15% sul reddito dichiarato
- se si faceva un contratto convenzionato, si avevano dei prezzi calmierati
- certamente dovevi trovare proprietari che si accontentavano di prendere di meno
- questo prima di introdurre la cedolare secca, che tuttavia pare non abbia funzionato (in base agli ultimi dati del Sole 24 Ore)
- comunque, esiste già una distinzione tra grandi proprietari e piccoli: se uno fa una SIC ed ha x appartamenti, non paga tasse
- a Rubattino, De Corato e Lupi avevano promesso i servizi prima, ma non hanno mantenuto la parola
- anche questo e` il problema delle nuove costruzioni
Guido
- quando si rilasciano le licenze edilizie per costruire, PRIMA si devono far costruire i servizi e POI i palazzi
- anche gli imprenditori dovrebbero essere obbligati ad allocare gli appartamenti ai dipendenti a prezzo calmierato
- la Falck aveva le case che poi ha venduto ai dipendenti
Silvana
- per i palazzi nuovi che costruiscono, c'è dietro il riciclaggio
- i Comuni ci guadagnano sugli oneri di urbanizzazione
- ma se non si costruiscono più case, tutto l'indotto si ferma
- per quanto riguarda la bacheca on line, servirebbe anche per stabilire chi cerca in affitto, se ha situazione patrimoniale adatta per quell'appartamento. L'incontro dovrebbe essere gestito a dovere
- i contributi per gli affittuari, dovrebbe esserci anche adesso, ma hanno diminuito il plafond a disposizione
Monica
- uno degli argomenti dell'edilizia può essere sostituito col recupero del patrimonio
- uno dei limiti ad alcune aziende per non tenere in pancia immobili sfitti può essere proprio la vendita o l'allocazione di altri immobili
- io potrei pensare di sostituire gli oneri di urbanizzazione con interventi immediati (servizi, che in realtà già fanno ma guadagnandoci)
- le case sociali: e` da approfondire il discorso dell'attribuzione di queste case, che negli ultimi anni ha visto il coinvolgimento della malavita
- il paradosso e` che il Comune non ha neanche la visione degli appartamenti di cui è proprietario
Alex
- Mi piaceva il discorso di Guido della responsabilita` del datore di lavoro verso i suoi dipendenti, anche riguardo il pagamento degli affitti dove abitano.
- questo implicherebbe che l'imprenditore non possa acquisire manodopera senza interessarsi di come vivano i propri dipendenti
- se esistesse una sorta di certificazione globale dei metodi produttivi di un'azienda, la qualita` del lavoro svolto dovrebbe riguardare anche le condizioni di vita dei lavoratori e come vivono (cioe` se vivono in 10 in una stanza, piuttosto che 1 in un trilocale)
- in tal modo non sarebbe piu` cosi` conveniente acquisire manodopera a basso costo da regioni depresse e verrebbe incentivato l'uso di manodopera locale
- Per quanto riguarda i piccoli proprietari di immobili, attualmente non ci sono leggi che possano proteggerli e garantirli da inquilini morosi o contratti piu` lunghi di 4 anni e molto spesso ricorrono al nero come unico mezzo per non sottoscrivere contratti e non essere vincolati
- ci vogliono dei meccanismi per proteggere sia i proprietari che gli inquilini, con contratti piu` flessibili e strumenti di garanzia piu` efficaci (ad es. se il Comune garantisse i proprietari in caso di morosita` dell'inquilino)
- In Germania ci sono appartamenti a costo bassissimo per lo stato sociale , tipo case popolari con grossa disponibilità
Bruno
- tutela dei proprietari
- dovrebbero essere protetti anche gli inquilini
- ci possono essere forme di contratto differenti a seconda delle necessità
- si potrebbe ripensare alle case popolari
- se all'interno di un palazzo ci sono 2 o 3 appartamenti popolari, forse potrebbe funzionare meglio la manutenzione del palazzo, piuttosto che fare palazzi solo popolari
- occorre ripensare agli investimenti: occorre acquisire case all'asta da parte del Comune
- gli oneri di urbanizzazione devono essere sostituiti con “oneri di ristrutturazione”: se vuoi costruire devi ristrutturare appartamenti del comune
Giovanni
- negli ultimi insediamenti di Rubattino, il 10/20% sono convenzionati/sovvenzionati
- in giro per Milano ce ne sono già di questo tipo
- l'affittuario può abbandonare in qualsiasi momento, ma non così per chi affitta e non esiste un contratto minore dei 4 anni
- per quanto riguarda la ISO 9001, questa normativa è una bufala. Tutti quelli che dicono di essere certificati, buttano soldi, perchè servono solo per certificare le procedure che gia` l'azienda usa.
Monica
- buoni gli oneri di ristrutturazione
Fabio
- dai nostri discorsi risulta confusione legislativa e comportamentale. In qualsiasi discussione, pare che l'unica ricetta sia incrementare il controllo
- in Spagna hanno una struttura sociale migliore della nostra. Lì non puoi costruire un palazzo senza servizi
- qui in ogni dove c'è il vuoto totale delle Istituzioni
